🏡 Юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости: важные изменения 2024–2025 годов

📑 Проверка правовой «чистоты» объекта

🔍 Анализ документов. На этапе подготовки сделки юрист проводит тщательную проверку правоустанавливающих документов и истории собственности. Необходимо убедиться, что продавец действительно является собственником (например, по данным Единого госреестра недвижимости) и что объект не обременён никакими правами третьих лиц. Обычно проверяются: свидетельства о праве собственности или выписки ЕГРН, договоры купли-продажи и ДДУ, акты ввода в эксплуатацию, разрешения на перепланировку и др. Особое внимание уделяется чистоте истории переходов прав: отсутствие «двойных» сделок или фиктивных цепочек передачи собственности (ст. 167, 168 ГК РФ).

📝 Проверка обременений. Следующий важный шаг – выяснение наличия залогов, арестов, сервитутов или других ограничений. По условиям статьи 69 Земельного кодекса и главы 3 ГК РФ недвижимость может быть обременена ипотекой, залогом иными обязательствами, что влияет на права покупателя. Юрист запросит выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии судимостей, налоговых обременений, исполнительных производств и наследственных споров, которые могут блокировать сделку. Например, как отмечает ЮР-НН.РФ, юрист проверяет наличие судебных споров и ограничений на объект.

💼 Оценка полномочий продавца. Важно убедиться, что продавец вправе совершать сделку. Если собственник – юридическое лицо, проверяется правомочие уполномоченных лиц подписывать договор (устав, приказ о назначении директора и пр.). Если имуществом владеет несовершеннолетний или недееспособный, нужно привлечь опекунский орган. Проверяется также согласие супруга(и) продавца, если недвижимость приобреталась в браке (ст. 35 СК РФ).

🔑 Подготовка заключения о рисках. По результатам проверки юрист составляет отчёт о выявленных рисках и даёт рекомендации по минимизации. Это может включать изменение условий договора (например, добавление пунктов о неустойках за срыв сроков) или отказ от рискованной сделки. Как подчёркивает компания ЮР-НН, сопровождение сделки «гарантия защиты от рисков, связанных с техническими ошибками, мошенническими схемами или нарушением правовых норм».

📑 Содержание и особенности договора купли-продажи

🖋️ Форма договора. Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме. Особо важна форма договора, поскольку по закону (ст. 551 ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. До регистрации сделка считается совершённой, но право собственности не переходит. Дополнительно стоит предусмотреть в договоре, что стороны обязуются совершить все необходимые действия для этой регистрации.

📑 Ключевые условия. В договоре указывают предмет сделки (точное описание недвижимости, адрес, кадастровый номер), цену и порядок её внесения (в том числе расчёт на специальный счёт при продаже ипотечного жилья), сроки передачи объекта, а также ответственность сторон. Согласно ст. 555 ГК РФ, цены и расчёты по договору должны быть ясно прописаны. Важны также условия об обременениях: если квартира в ипотеке, в договоре отражаются обязательства по досрочному погашению долга после продажи или порядок перечисления средств банку.

🚨 Нотариальное удостоверение (если требуется). Законодательство устанавливает, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального заверения. С 13 января 2025 года в список таких сделок добавилось дарение недвижимости. Это означает, что договор дарения квартиры или дома (даже между близкими родственниками) теперь надо заверить у нотариуса, иначе Росреестр откажет в регистрации. При купле-продаже квартиры обязательная нотариализация требуется, например, когда продавец или покупатель – юридическое лицо или сделка совершается с использованием жилого помещения по долевому участию. Если сделка попадает под обязательную нотариацию, отсутствие заверения — основание для отказа в государственной регистрации (отмечают эксперты в РГ).

👥 Согласие третьих лиц. Необходимо получить согласие супруга(и) на продажу жилья, приобретённого в браке (ст. 35 СК РФ), а также согласие каждого долевого участника (при общей долевой собственности на объект). В противном случае сделка может быть оспорена. Юридическое сопровождение гарантирует, что все такие формальности учтены в договоре, а необходимые согласия оформлены надлежащим образом.

🏦 Изменения при продаже ипотечной недвижимости

💰 Новые правила продажи ипотечного жилья. С 11 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ, существенно упрощающий процедуру самостоятельной продажи заложенной (ипотечной) недвижимости. Граждане получили право подать залогодержателю (банку) письменное заявление о разрешении на самостоятельную продажу квартиры или дома, находящихся в ипотеке. Банк обязан рассмотреть такое заявление в течение 10 рабочих дней и в течение этого срока уведомить заемщика о согласии либо отказе. При этом кредитор устанавливает минимальную цену продажи – она не может быть ниже остатка долга (по сути, в банк зачисляется вся выручка из продажи).

⏳ Срок и расчёты. На продажу отводится до четырёх месяцев со дня подачи заявления (это время можно продлить по соглашению сторон). Вырученные средства направляются на счёт банка: сначала погашается задолженность, а излишек покупатель возвращается заемщику (за вычетом расходов кредитора на сделку). В течение указанного срока банк не вправе предъявлять требования о взыскании предмета залога (нельзя инициировать продажу квартиры через суд или приставов). Однако если должник не успел продать жильё, забрал заявление или продажа не состоялась, ипотека возвращается к прежнему режиму.

🚫 Ограничения и отказ по заявлению. Закон содержит «закрытый» перечень случаев, когда самостоятельная продажа невозможна. Ключевые из них:

• если банк уже обратился в суд с иском о взыскании ипотечного жилья или нотариус совершил исполнительную надпись (то есть начата принудительная реализация);

• если по договору залогодатель проходит процедуру внесудебного или судебного банкротства (или аналогичные процедуры в отношении банка);

• если квартира заложена сразу по нескольким кредитам (несколько залогодержателей);

• если объект выступает предметом предшествующей или последующей ипотеки (цепочка займов).

Если банк обоснованно отказывает, заемщик вправе обжаловать отказ в судебном порядке. Впрочем, по мнению экспертов, эти ограничения направлены на предотвращение злоупотреблений и должны соблюдаться юристами при подготовке сделки.

🔨 Помощь банка в продаже. По соглашению сторон банк может участвовать в продаже недвижимости (например, помогать искать покупателя), но его расходы не должны отражаться в минимальной цене сделки (ипотека не гарантирует возмещение таких затрат).

🏦 Правовая защита должников и новые возможности при банкротстве

🛡 Выведение ипотечного жилья из конкурсной массы. С сентября 2024 года вступили в силу изменения законодательства о банкротстве, направленные на защиту единственного жилья должников. Теперь с согласия самого должника третье лицо (например, родственник или благотворительная организация) может полностью погасить его ипотечный долг – тогда ипотечное жильё исключается из конкурсной массы и становится недоступным для взыскания кредиторами. Если речь идёт о единственной квартире или доме, это правило позволяет сохранить за семьёй единственное жильё, даже если должник проходит процедуру банкротства. Конституционный Суд также разъяснил: при продаже ипотечной квартиры в процедуре банкротства сами полученные деньги защищаются от распределения в пользу остальных кредиторов.

🏠 Сохранение средств после продажи. Важное нововведение касается ситуации, когда жильё всё же продаётся по цене выше остатка долга. В этом случае разница идёт не другим кредиторам, а самому должнику – на покупку нового жилья. Иными словами, если при продаже квартиры за 10 млн руб. долг перед банком составлял 7 млн руб., оставшиеся 3 млн руб. после погашения ипотеки вернутся прежнему владельцу (за вычетом документально подтверждённых затрат банка). Эти меры расширяют возможности должников при финансовых трудностях, позволяя избежать полного обнищания семьи.

🤝 Продление льготных ипотечных программ. Отметим и иные изменения в ипотечном секторе: в 2024 году были продлены некоторые госпрограммы льготного кредитования. Например, семейная ипотека под 6 % годовых теперь действует до 2030 года, а «ИТ-ипотека» для IT-специалистов сохранена с теми же льготными ставками. Для участников сделки это означает больше вариантов выгодного финансирования жилья.

📜 Государственная регистрация и госпошлины

🏢 Обжалование приостановления регистрации. В середине 2024 года изменился порядок обжалования решений Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав. Ранее пострадавшие стороны могли обращаться только в суд. С июля 2024 года введён досудебный порядок: сейчас можно подать жалобу в апелляционную комиссию Росреестра в течение 15 рабочих дней после получения уведомления о приостановлении. Это ускоряет разрешение проблем при оформлении сделок. Например, если регистрация договора купли-продажи приостановлена из-за неполной документации, заявитель может обжаловать это решение напрямую в Росреестр, не теряя времени на суд.

📑 Изменения в ЕГРН и кадастре. По инициативам Минюста и Росреестра в 2024 году были приняты приказы об изменении состава сведений в ЕГРН и правил ведения кадастра. Эти изменения позволяют оперативнее вносить в реестры новые границы и техпланы при комплексной застройке, а также регистрировать уточнённые границы земельных участков. Это облегчает подготовку объектов к сделке и снижает вероятность ошибок при регистрации.

💲 Новые ставки госпошлин. С 1 января 2025 года значительно возросли государственные пошлины за регистрационные действия с недвижимостью. В частности, регистрация договора аренды (включая уступку права требования по аренде) теперь стоит 4 000 руб. для граждан вместо прежних 2 000 руб., а для организаций – 44 000 руб.. Аналогичные увеличения коснулись и других операций: регистрировать переход права по договору купли-продажи стало дороже. При планировании сделки важно заранее учесть новые тарифы, чтобы избежать неприятных сюрпризов при подаче документов.

🖋️ Нотариат и сделки с недвижимостью

✍️ Обязательное нотариальное удостоверение. Еще одно важное изменение – уточнение списка сделок, требующих обязательного нотариального заверения. С 13 января 2025 г. Федеральным законом закреплено, что договор дарения недвижимости обязательно удостоверяется у нотариуса. Теперь без нотариального заверения подарки квартир или домов (даже между ближайшими родственниками) нельзя зарегистрировать. Для купли-продажи обязательна нотариальная форма лишь в отдельных случаях (например, при участии юридических лиц), но юрист при сопровождении сделки всегда проверит необходимость нотариального заверения конкретной сделки.

🎥 Проекты Минюста по нотариату. Министерство юстиции в 2024 году разработало проект нового Федерального закона «О нотариате», который может вступить в силу с 2026 года. Среди новаций – обязательная аудио- и видеофиксация нотариальных действий при удостоверении сделок по отчуждению недвижимости. Цель реформы – повысить прозрачность нотариальных процедур и защитить права участников сделки. Пока эти нормы ещё на стадии публичного обсуждения, но будущим покупателям и продавцам стоит быть готовыми к новым требованиям нотариусов.

🌟 Роль юридического сопровождения

📋 Комплексный подход. Юридическое сопровождение сделки включает все описанные этапы. Как подчёркивают эксперты ЮР-НН.RF, сопровождение означает комплексную работу: «мы обеспечиваем безопасность сделки на всех этапах: от проверки юридической чистоты объекта до регистрации перехода права собственности». Это означает, что грамотный юрист не только выявит риски и защитит интересы клиента, но и подготовит весь пакет документов, проверит контрагента и проконтролирует проведение регистрации.

🔒 Защита участников сделки. Грамотно составленный договор с учётом последних изменений законов и проверенный на соответствие требованиям (например, новым ограничениям по ипотеке, спискам нотариальных сделок, изменённым ставкам пошлин) – залог того, что покупатель не потеряет права на купленную недвижимость, а продавец получит причитающиеся деньги. Как указывает ЮР-НН.RF, юридическая помощь при сделках с недвижимостью – это «гарантия вашей защиты от рисков, связанных с техническими ошибками, мошенническими схемами или нарушением правовых норм». Именно таковы цели правового сопровождения: обеспечить лёгкое и безопасное заключение сделки даже в условиях новых требований законодательства.

🤝 Заключение. С учетом последних нововведений (упрощённая продажа ипотечной недвижимости, усиленная защита должников, изменения в порядке регистрации и нотариата) сделка купли-продажи становится более прозрачной, но и более регламентированной законом. Надлежащая юридическая поддержка позволяет адаптироваться к этим изменениям, вовремя собрать правильные документы и избежать отказов при регистрации. Поэтому при подготовке любой сделки с недвижимостью рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, внимательно отслеживающим изменения в законах (КонсультантПлюс, ГАРАНТ, государственные сайты) и обладающим опытом сопровождения сделок. Именно тщательный анализ всех нюансов договора и юридических последствий позволит провести сделку успешно и надёжно в соответствии с нормами 2024–2025 годов.

Ссылки и источники: законодательство о купле-продаже недвижимости, последние изменения 2024–2025 годов.