Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

В соответствии с частью 2.1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, для уникальных объектов долевого строительства предусмотрен особый порядок расчета неустойки. Если период просрочки составляет менее 30 месяцев, неустойка рассчитывается по формуле:

Н = СД × 1/300 × СР × ДП,

где:

• Н — размер неустойки;
• СД — сумма договора;
• СР — ставка рефинансирования;
• ДП — количество дней просрочки.

При этом общая сумма неустойки не может превышать 5% от цены договора.

Согласно статье 48.2 Градостроительного кодекса РФ, к уникальным объектам капитального строительства относятся объекты, в проектной документации которых предусмотрены следующие характеристики:

• Высота более 100 метров (для ветроэнергетических установок — более 250 метров);
• Пролеты конструкций более 100 метров;
• Консоли длиной более 20 метров;
• Заглубление подземной части ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Эти критерии определяют объекты, требующие особого подхода в проектировании и строительстве, а также в расчете неустойки по договорам долевого участия.

С 28 февраля 2022 года Центральный банк России повысил ключевую ставку до 20%. При расчёте неустойки по договору долевого участия (ДДУ) необходимо учитывать следующие положения законодательства:

Дата определения ставки:

• Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, ставка рефинансирования (ключевая ставка) определяется на дату исполнения обязательства застройщиком. Исполнением обязательства считается дата подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

Изменения в законодательстве:

• Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 установлены особенности применения неустойки по ДДУ. В частности, в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойка (пени) по договорам участия в долевом строительстве не начисляется.
  Консультант

Рекомендации:

• Если акт приёма-передачи подписан после 28 февраля 2022 года, при расчёте неустойки следует учитывать ключевую ставку, действующую на дату подписания акта.
• Если иск о взыскании неустойки подаётся до подписания акта приёма-передачи, существуют различные подходы к выбору ставки для расчёта неустойки. Однако, в связи с действием Постановления № 479, неустойка за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года не начисляется.

Таким образом, при расчёте неустойки по ДДУ необходимо учитывать как дату исполнения обязательств, так и действующие нормативные акты, устанавливающие особенности начисления неустойки в определённые периоды.

В 2020 году Правительство РФ приняло Постановление № 423 от 2 апреля 2020 года, освобождающее застройщиков от выплаты неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства по ДДУ за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

В 2024 году введён новый мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков за просрочку сдачи объектов. Согласно Постановлению Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года не начисляется.

Таким образом, дольщики не могут требовать неустойку за указанные периоды. За другие периоды дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку и проценты в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Для удобства расчёта неустойки, учитывая особенности законодательства, рекомендуется использовать онлайн-калькуляторы, которые обновляются в соответствии с актуальными нормативными актами.

При приобретении квартиры по военной ипотеке взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта осуществляется в общем порядке, без особых условий.

Основные моменты:

• Финансирование покупки: Использование кредитных средств, субсидий или военной ипотеки не влияет на право дольщика требовать неустойку за задержку передачи недвижимости, поскольку обязательства перед застройщиком по оплате считаются исполненными.
• Обременение объекта: Наличие обременения в виде военной ипотеки не изменяет процедуру взыскания неустойки. Требования к застройщику предъявляются стандартно, без необходимости уведомления третьих лиц.
• Получение средств: Суммы, присуждённые судом в качестве неустойки, перечисляются непосредственно на банковский счёт дольщика.

Таким образом, приобретение квартиры по военной ипотеке не вносит изменений в процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку передачи объекта.

Если машино-место или кладовое помещение приобретены по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), на них распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, включая право на неустойку за просрочку передачи объекта

Основные моменты:

• Размер неустойки: Стоимость таких нежилых помещений обычно ниже стоимости квартир, поэтому сумма неустойки за их просрочку, как правило, меньше и может не превышать 100 000 рублей.

• Подсудность: Иски о взыскании неустойки до 100 000 рублей рассматриваются мировыми судьями.

• Объединение требований: Дольщик вправе объединить в одном иске требования о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, кладовки и машино-места.

Актуальные изменения:

Согласно Постановлению Правительства РФ № 326 от 22 марта 2024 года, застройщики освобождаются от уплаты неустоек за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно.

Рекомендации:

• Оценка ситуации: Если просрочка передачи машино-места или кладовки произошла до 22 марта 2024 года или продолжается после 31 декабря 2024 года, дольщик имеет право требовать неустойку.

• Обращение в суд: При сумме иска до 100 000 рублей следует обращаться к мировому судье; при превышении этой суммы — в районный суд.

• Юридическая помощь: Для эффективного взыскания неустойки рекомендуется обратиться к специалистам, имеющим опыт в подобных делах.

Таким образом, дольщик имеет право на взыскание неустойки за просрочку передачи машино-места или кладовки, приобретённых по ДДУ, с учётом действующих законодательных изменений.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), суд может уменьшить размер неустойки или штрафа, если их размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Однако применение этого положения к штрафу, предусмотренному пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”, допускается только в исключительных случаях. В решении суда должны быть указаны мотивы, по которым уменьшение размера штрафа является допустимым.

Важно отметить, что уменьшение размера штрафа возможно только по заявлению ответчика, сделанному в суде первой инстанции или в суде апелляционной инстанции, рассматривающем дело по правилам первой инстанции.

Таким образом, суды могут снизить потребительский штраф на основании статьи 333 ГК РФ, если размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, при условии наличия соответствующего заявления ответчика и указания мотивов такого снижения в судебном решении.

Источники

Если вы не согласны с решением суда первой инстанции, например, с размером присуждённой неустойки, вы имеете право обжаловать его в апелляционном порядке. Согласно части 1 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), решения суда первой инстанции, не вступившие в законную силу, могут быть обжалованы в апелляционном порядке. Апелляционная жалоба подаётся в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Если вы не согласны с решением апелляционного суда, вы можете обжаловать его в кассационном порядке. Согласно части 1 статьи 376 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления могут быть обжалованы в кассационном суде общей юрисдикции. С 1 октября 2019 года начали свою работу новые кассационные суды общей юрисдикции, в которых нередко отменяются решения судов первых и вторых (апелляционных) инстанций.

Однако стоит учитывать, что судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, и за это время застройщик может стать неплатёжеспособным, что усложнит взыскание неустойки. В среднем судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика длится 3 месяца в одной судебной инстанции.

Если вы не согласны с размером присуждённой неустойки, вы можете подать апелляционную жалобу. Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, суд может снизить размер подлежащей взысканию неустойки и потребительского штрафа, если они явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. Однако уменьшение сумм неустойки и штрафа допускается только по заявлению ответчика, сделанному в суде первой инстанции или в суде апелляционной инстанции, перешедшем к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Таким образом, у вас есть возможность обжаловать решение суда первой инстанции и, при необходимости, обратиться в кассационный суд. Однако учитывайте возможные сроки и риски, связанные с неплатёжеспособностью застройщика.

Выкуп неустойки — это процесс, при котором компании покупают право на взыскание неустойки с застройщика у дольщиков, которые не получили квартиры в срок. Суть заключается в том, что компания покупает право на взыскание неустойки за 10-30% от суммы, положенной дольщику, а затем через суд взыскивает большую сумму, получая разницу как прибыль.

Процесс выкупа включает заключение договора цессии, по которому дольщик передает право на взыскание неустойки компании или ИП за определенную плату. Этот договор не требует государственной регистрации, согласно закону № 214-ФЗ.

Обычно компании покупают неустойку за 10-30% от суммы, которую можно было бы получить в суде, где дольщик может рассчитывать на 50-70% от заявленной суммы. Выкуп неустойки бывает целесообразным, если дольщик хочет быстро получить деньги и не тратить время на судебное разбирательство, которое может занять 3-6 месяцев.

Мы не предоставляем услуги по выкупу неустойки у дольщиков.

Да, это правда. Согласно пункту 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ, мировые судьи рассматривают дела по имущественным спорам, связанным с защитой прав потребителей, если цена иска не превышает 100 000 рублей.

С 1 октября 2019 года мировые судьи рассматривают иски о взыскании неустойки с застройщиков за просрочку передачи квартир, машиномест и кладовых помещений, если сумма иска не превышает указанного порога.

Важно помнить, что в цену иска не включаются судебные расходы, компенсация морального вреда и “потребительский” штраф. Однако, если дольщик заявляет к взысканию с застройщика расходы по найму жилья во время просрочки, такие требования включаются в цену иска.